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为什么五年内你必须把房产转移到省会及以上城市?

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发表于 2017-5-18 18:52:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 godd 于 2017-5-18 18:56 编辑

数周前,我的表弟到北京出差,我自幼和他一起玩耍长大,关系亲密,很自然的打开话匣子聊起了老家的事。

表弟在省会贵阳市上班,在老家县城有一门面房,两三年前市值约百万,问询者众,如今打八九折,却已无人问津。

而表弟的一桩心头大事,是希望为他的亲弟在省会安家。一边是日益贬值的县城资产,另一边是节节上涨的省会房价,表弟感到很紧迫也很无奈。

周末和表弟聊微信,没想到仅仅过了两三个月,他关注的小区又涨了一千,而老家的门面房仍无人问津…

也是上周末,我和老家亲戚视频聊天,情不自禁地又一次推销了自己的观点:

“老家的房子和门面一定要尽快处理掉,最多只留一套当临时旅馆和纪念品。其他的全转移到贵阳,最好是两城区+某区的学区房,最好是全国大牌房开商的新房和次新房。”

好友的质疑

仔细算起来,从上大学到工作后,我已经数不清劝过多少人把老家的房产转移到北京,现在回头来看,也无意中造福了不少身边好友。

当然,也有许多人对我的逻辑表示不解,他们的问题通常有以下几类:

  • 大城市有啥好的,堵车、空气污染又重,并不是人人都想去大城市,我呆在老家也挺好的,你看这些年县里也发展得很快呀。

  • 你说得不对,现在国家不鼓励发展特大城市,而是鼓励发展中小城镇。国家都要疏解大城市人口了,你还在鼓吹大城市,你能比政府更聪明?

  • 人家欧美大公司的总部都在镇上,随着社会的发展,公司和居民像欧美那样走向小城镇才是大趋势。

  • 你没有考虑到我国是有户籍制度的,大城市不是想进就能进,大部分人还是只能呆在小城市,你说的不对。


本文就是想通过详尽的数据来告诉大家,上述论点究竟犯了哪些错误,为什么我们必须把家庭资产尽可能的转移到省会及省会以上规模的大城市。

城市化后的“大城市化”

无论在杂志报纸上,还是在网络论坛里,每每谈及中国的城乡差距、大城市病等,主流论调基本都是下面这样:

  • 中国的政治制度导致大城市资源过多,从而导致城市规模太大,人家欧美都是发展小城镇。

  • 如果中国农村都像欧美农村那样生活便利,在村里就能找到世界500强的工作,谁还去大城市。


这样的论调从我小时候一直持续到现在,热度不减。

因为在中国,“反大城市”是一种从官方延续到民间的政治正确,中国也是世界上极其罕见的从财税、土地、规划等多项制度上有组织有纪律反大城市、挺中小城市的国家。

我们先来看一张表格,美国历年top20“都市统计区(MSA)”人口变迁(PS:中美行政区划差异极大,美国行政区中city(市)的概念,其规模通常只相当于中国的“区/县”、小的甚至只有“街道/乡镇”大小。美国统计署的Metropolitan Statistical Area(MSA)口径,则大致类似于我国的“地级市”,中美的地级市/MSA数量都是300多个。):

从1930年到1960年,在美国300多个“地级市”中,居住在top 20“地级市”的人口比重,从23.6%提升到了32.8%。

1960年美国基本完成城市化后,其“大城市化”进程仍在继续,到2010年人口普查时,37.5%的美国人生活在top20“地级市”里。

要知道的是,2016年中国的城镇化率是57%,大致等于美国1930年的水平,也就是说,“大城市化”的快速发展期就在眼前。

我们再来看一组美国各州的数据:

数据来源:http://730118.cn/bE3uhttp://rjhui.cn/bE3v

从上表可以看出,美国各州最大“地级市”的人口占全州比重大都超过1/3,一些州甚至达到70%。

以美国第一人口大州——加州为例,其第一大“地级市”的人口占了全省的1/3,前两大“地级市”加起来则占了全省的46%

一些读者会问:“你说得不对,我百度过,洛杉矶只有300多万人,旧金山只有80多万”。

我的回答是:“那指是的city人口,如前文所说,美国的city比中国的“地级市”范围通常小1-2级,如“旧金山city”只有海淀区面积的1/4。”

为了和4000万的加州大致可比,我们选取人口在3000-6000万的中国省份做对比,这是中国中等省份的典型规模。

数据来源:《中国统计年鉴2016》、各省会城市《2015年国民经济与社会发展统计公报》

由上表可见,中国典型省份的省会人口比重大都在20%以下,其中一半不超过15%——中国的城市化率和大城市化率,和美国相比,差距是巨大的。

为了直观起见,我们看一个美国人口分布图,如下所示:

  • 西部内陆以荒漠和大农场为主,除了丹佛、盐湖城、拉斯维加斯等少数城市外,人口极其稀少。

  • 人口较多的州(如加州、德州、佛州),有两三个人口中心,而普通的州,一般就只有一个人口中心,全州人口高度集中于这些少数人口中心。


美国以外呢?——我们再来看看欧洲各国,并将其与中国人口规模类似的省份作对比。

数据来源:wikipedia

从上表可以看出,除了四川/成都 VS德国/莱茵鲁尔胜出外,中国省份最大城市的人口比重普遍也不如欧洲国家——德国在西方也属于人口不太集中的案例。

亚洲的日韩就不用多说了——典型的人口高度集中于首都:

我们拿韩国和浙江做个对比:

  • 韩国的人口、面积、地形等基本情况,和浙江基本一模一样。

  • 韩国首都圈行政区面积1.17万平方公里,人口2550万,占全国人口的一半。

  • 浙江杭州市行政区面积1.66万平方公里,人口920万,不到韩国首都圈的40%。


再来看看日本:

  • 东京圈一都三县行政区1.35万平方公里,人口3600余万,占日本人口28%。

  • 相比之下,北京1.68万平方公里,2100余万常住人口,规模小太多。


过去几十年,欧美日韩等国/州的最大城市,伦敦、巴黎、首尔、东京...都在持续甩开和第二位的差距。英国越来越等同于伦敦,韩国越来越等同于首尔,日本越来越等同于东京,下图:伦敦相对于其他城市的巨大优势:

下图:日本top都市圈的人口变化情况,即使同2-4位的大都市相比,东京的首位度也愈发提升。

数据来源:http://810399.cn/bE3w

说完大城市化,最后提一句,所谓“欧美企业总部都在小镇”,其实绝大部分是指巨型企业在郊区修建的总部园区,就和百度、联想总部在西北旺镇,阿里总部在西溪,华为终端总部在东莞松山湖,上海交大在闵行,中科院大学在怀柔是一个逻辑。

随着城市的发展,一些几万人的大机构通常会选择在郊区修建自己的园区,这是“郊区化”,而不是逆城市化。

中国省会的未来规模

许多人可能会觉得,和发达国家比太遥远,中国未来可能并不会发展到欧美日那样高度发达的程度,那我们的大城市化水平也自然不会达到那样的高度。

那我们就回头来和发展中国家比一比,看看穷兄弟们的城市规模——部分典型发展中国家的最大都市规模如下所示:

从上表可以看出,13.7亿人口中国的首都北京,大致和1-2亿人口的菲律宾、墨西哥、尼日利亚的首都相当,被印尼、巴基斯坦秒杀。

而中国7千万以上的人口大省:广东、山东、河南、四川、江苏、河北,除了广州和成都外,其他省会的人口规模都远远比不过土耳其和伊朗首都。

于是我们会发现,中国特大城市、大城市、省会的规模,不仅比不过发达国家,甚至也比不过发展中国家中的人口大国。中国目前的“大城市化率”,其实是低于中国当前的经济水准——这和中国独有的制度是分不开:

  • 城市土地国有:城市土地出让由政府垄断,政府严格限制大城市土地供给。

  • 户籍制度:通过限制大城市公共品对非户籍人口开放来限制人向上的自由流动。

  • 转移支付:每年数万亿资金在县、乡镇、村保持大量体制内就业机会和公共品供给。


但是,上述各类国家的数据可以表明,人们向往大城市的意愿在全球都是一样的。中国独特的制度,并不能抹掉人们的内心需求,而只能是通过给新移民创造麻烦来人为地减缓大城市化速度。

就像一个蓄水池,虽然出水口被人为缩小,但终有一天水还是会流完。于是在现实中我们就会看到,中国特大城市的规划往往是首先迎合决策者的主观意愿,而通常不能满足人民群众的实际需求,然后在一次又一次被现实打脸后,只能按照实际的人口规模来修改规划以作为补救:

  • 《北京城市总体规划(1991年至2010年)》里预计,北京到2010年常住人口控制在1250万以内,但实际上北京到2000年就达到了1382万。

  • 《北京城市总体规划(2004年-2020年)》里预计,北京到2020年常住人口控制在1800万以内,但实际上北京到2010年就达到了1961万。

  • 于是,在2015年时,北京2020年总体规划又被修改为:2020年常住人口控制在2300万以内。


于是,随着中国城市化的深入,大城市化的持续,政府规划被现实教训得步步“退让”,中国的省会最终可能将会发展到如下规模:

  • 6000万人以上的大型省:省会人口达到1500-2500万。

  • 2000-6000万人的中型省:省会人口达到600-1500万。

  • 2000万以下的小型省:省会人口达到300-600万。


届时,中国大多数省1/5-1/3的人口将会集中在省会,全省2、3位的城市大都将只有不到省会一半的人口。

部分双核、三核的省,如山东、辽宁、福建、内蒙、江苏等,届时将会是top2、3的城市占据全省1/2-2/3的人口,其余城市的规模则将会小到无法相提并论。

关于这一点,我在老家的一位好友已经有所感触,他说:“以前并没有觉得贵阳有多好,但现在去贵阳,发现商场里都挤满了人,而老家地级市的商场里服务员比客人还多,就几年时间,差距被实实在在的拉开了。”

投资品、消费品和纪念品

说到这里,可能很多人会有疑问:“你这说法有点夸张了,中国和美国不一样,美国是移民国家,美国的小地方本来就是大农场没啥人。

但中国是有几千年历史的,小地方世世代代住满了人,保定、阜阳这些大平原地级市,都是上千万人口,怎么可能会在几十年后缩减到相比省会不值一提的程度。”

我对此的回答是:老龄化+少子化+城市化将共同造就这种奇特的突变。

我们就以著名的中原塌陷区人口大市阜阳和其省会合肥为例,我们先来看看2010年第六次人口普查时的数据:

  • 阜阳,户籍人口1014万,常住人口759万,比2000年减少40.4万。

  • 合肥,户籍人口502万,常住人口570万,比2000年增加124万。


一来一去,10年间,阜阳比合肥的人口优势减少了164.4万。

但这还不是最关键——需要注意的是,常住人口统计的是全量人口,也就是说,大量城市化率很低的中老年人口会长时间作为阜阳的基数。

而另一点,中国的出生人口在快速递减,而这也将会神奇的改变人口分布,如下表所示,我们做一个简化的小模型来进行推演(不代表真实数据):

2010年时,假设整个经济体共有100人,城镇化率为50%,也就是50人住在各级城镇,50人住在农村。我们假设每一级城镇都住10人,常住在省会及以上的占总人口的20%。

假设在2010年时总共有20个25-35岁青年,他们的城镇化率已达到75%,20人中只有5人还常住在村里,常住在省会及以上的为30%。

由于90后出生人口大跌,到2025年时,25-35岁的年轻人的数量,只有2010年的60%,也就是12人。而这12个人中,选择居住在省会及以上城市的仍然是3+3人,所有的空缺都将由下层居住地来承担。于是,2025年这一代的年轻人,其城镇化水平提高到了90%以上,常住在省会及以上的达到了50%。

照此演化下去,当较低城镇化水平的中老年沉淀基数人口逐渐走向衰亡,整个经济体的城镇化率就越来越趋近于新一代劳动力的城镇化率。同时由于生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下层区域来承担,整体的城镇化水平、大城市化水平,就会伴随着超低生育率而戏剧性快速攀升。

上述推论的一大环节:“生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下层区域来承担”是否成立?

我们继续以日本为例(因为中国的人口年龄结构就是完美拷贝20年前的日本):

在日本整体人口减少的背景下,保持增长的是东京圈的1都3县(东京、埼玉、千叶、神奈川)和爱知、滋贺、福冈、冲绳各县。东京都人口达到1351万人,增加2.7%。东京圈人口达到3613万人,在5年里增加了51万人。在日本全国所占的比例比5年前提高0.6个百分点,达到28.4%。

也就是说,当全国出生人口打6折,并导致20年后年轻劳动力数量打6折时,大城市和特大城市可能不会打折(东京人口不减反增),中等城市打6折,县城打4折,小镇打2折,农村打1折——越往下层的区域,越会陷入一个恶性循环:

年轻人口减少——》经济缺乏活力,就业机会少——》促使年轻人口进一步逃离

就中国自身而言,陷入此恶性循环的典型案例就是比全国早10年进入老龄化的东三省。

于是,大家会慢慢觉察到这样一个事实:

  • 2005-2010年,一线城市从5千涨到2万,小县城也从800涨到3000,全国一荣俱荣,大家皆欢喜。

  • 2010-2016年,一线城市从2万涨到8万,省会翻番,但小县城则在3000横盘多年。


然而需要知道的是,2016年仍然处于85后高峰人口购置婚房的末班车,小地方仍然有一定接盘人群。

再过3到5年,当人口总量比85后打6折的95后站上房市舞台时,全国人民可能会发现自己手上的筹码,进一步分化成三大品类:

1、投资品:大型地级市、省会及更高级别的大城市、特大城市——全国年轻人口打6折时,这些城市的年轻劳动力数量不打折,固定资产仍然不乏接盘人群

2、消费品:普通地级市、县城——全国年轻人口打6折,这些城市打4-6折,接盘人数量腰斩,人口快速老龄化,当前山海关外的惨状将会原封不动的在5年后重现在这样的城市——这些地区的房产属于消费品,有使用价值,但难以原价转手了

3、纪念品:偏远的县、镇、村——这些地方的年轻人口将会打1-2折,固定资产大批沦为“乡愁纪念品”。半个世纪以后,中国农村大地上将矗立着上亿栋300平米钢筋水泥大独栋纪念碑,用来纪念20世纪90年代到21世纪头十年期间,在中华民族最佳人口红利期里所造就的人类煤铁水泥工业文明巅峰

万事万物都是相联系的,人口、周期、规划,这些看似宏大的主体,却与我们每个人都息息相关。

许多人可能并不太在乎家庭资产的增减,只求过得舒坦即可,但这实际上是一个博弈,就如同无厘头的抢盐大赛一样:

“虽然我不想抢,但我怕别人给抢没了,于是我也被迫参与其中抢。”

抢盐是很无厘头的,但资产转移竞赛、学区房占坑大赛,并不是无厘头,而是有其背后实实在在的供需逻辑。

祝愿大家都能提前避开波谷,逃离纪念品,把家庭资产放置到更加安全的避风港,而不至于成为下面新闻这样的空置纪念碑。

过去,国内投资者对五月的股市往往比较憧憬,称之为“红五月”,而今年,财经媒体上很少出现“红五月”这三个字了,倒是有不少人借用西方股市的谚语——Sell in May(五月卖)来表达对五月股市的担忧。

从今年五月第一周股市的表现来看,似乎也印证了Sell in May and go away的趋向。然而,股市的上涨或下跌,往往是解释容易而预测难,因此,本文想探讨的不是股市为何下跌,而是在政策同样收紧的情况下,为何楼市表现强劲但股市表现差劲呢?

楼市与股市分处周期的不同阶段

年初至今,人民币汇率表现非常稳定,于是,不少人认为中国股市表现理应不错,原因是汇率稳定后换汇需求下降,热钱外流就会减少;此外,政府对楼市的调控力度越来越大,手段也越来越多,故长期滞留在楼市的资金将会撤出,股市自然就成为热钱流入不可多得的地方,故有理由看好股市。

但近来股市的表现却差强人意,即便是一带一路、雄安新区等振奋人心的主题,也未能给股市注入持久的活力,大家似乎对全球经济的复苏和国内经济的回暖视而不见。股市走弱的原因不外乎有以下几点:一是经济指标虽然好转,但恐怕已经见顶,股指是经济领先指标,不是经济数据的滞后反映;二是金融监管日渐严厉,导致金融市场利率上行,引发股债双杀。

从政策调控力度来看,楼市政策的严厉程度远超股市,如限购城市的数量不断增加、房贷利率提高、首付比例上升、一手房限价等,而股市除了受金融监管政策的负面影响外,并没有遭遇具体的打压举措。此外,金融监管政策的趋严对楼市也构成负面影响,但楼市为何未像股市那样弱不禁风呢?这恐怕与楼市仍处在牛市不无关系。

楼市相较股市存在三大优势:第一,除了投资或投机性需求外,楼市还存在着刚需和改善性需求;第二,中国从农业社会转型到工业社会不足30年,加之农耕文化的深远影响,导致国人对土地和房屋的偏好超过其他投资品种,也远超人少地多、祖先为游牧民族的西方人;第三,A股作为新兴市场,上市公司的治理结构存在各种缺陷,使得中小股东行使权利受到一定限制,中小投资者感到“做股东不如做房东”。

从中国目前情况来看,楼市销售的热点正从一二线城市向三四线城市转移,这与人口流向的逆转似有一定相关性,也与三四线楼市库存减少及房价收入比相对较低有关,似乎正在经历牛市中的“补涨行情”,不过,以股市的经验而言,“补涨”常常意味着牛市进入尾声。

对于股市来说,其走势摆脱不了经济基本面的约束。中国经济增速自2010年见顶之后,一直处在缓慢下行过程中,上市公司的盈利增速也未出现持续好转的迹象。因此,股市在2015年上半年出现短暂牛市之后,如今即便不定义为熊市,也至少属于“调整期”。

楼市泡沫与股市泡沫究竟哪个大

记得2016年中央至少三次提及“抑制资产价格泡沫”,第一次是在2016年7月的政治局会议上,将“抑制资产价格泡沫”放在“降成本”的话题上;第二次是在2016年10月的政治局会议上,将“注重抑制资产价格泡沫”放在 “货币政策”的话题上;第三次是在2016年末中央经济工作会议上,再次明确“着力防控资产泡沫”。这里的“资产泡沫”,显然是指房地产泡沫,因为2016年股市交易清淡,楼市的销售额创出历史新高。

我相信,多数人会认为楼市泡沫比股市大,毕竟股市一直在跌,楼市一直在涨;或许认为股市的平均市盈率应该不高,如上交所A股的平均市盈率只有16倍。与股市的市盈率有可比性的是楼市的“房价收入比”,因为无论是市盈率还是房价收入比,其倍数都可以视为对应年份数。目前,全国平均房价收入比大约为21倍,显然高于上交所的A股的平均市盈率。

如果将深交所的主板、中小板和创业板的股票加在一起考虑,则目前所有A股的平均市盈率约为35倍。此外,在3000多家上市公司中,市盈率高于50倍的股票在2000只以上,即超过了三分之二,且所有A股的市盈率中位数大约为70多倍。

而楼市房价收入比最高的城市是深圳,大约为45倍,位列全球第一,北京、上海等均未超过40倍,全国所有城市房价收入比的中位数大约为22倍,因此,相比楼市的房价收入比,A股无论是平均市盈率还是市盈率的中位数,都远超楼市。

有人统计了2011- 2015年A股上市公司的分红数据,发现五年平均股息率在2%以上的公司只有207家,平均股息率在3%以上的公司才80家,在上市公司总数中的占比分别为6.55%和2.53%。与股息率对应的是住宅的房价租金比,全国平均约为2%,也显著高于A股的平均股息率。

上述分析表明,如果说楼市存在“资产泡沫”,那么,股市的“资产泡沫”则更大。我国股市经历了从5000多的高点大幅下跌之后,为何仍有那么大的泡沫呢?这与A股市场流动性过强有关,即流动性决定风险溢价水平,流动性越好的资产,对风险回报率的要求越低,即给予交易价格的折扣率越低。

股市的流动性远好于楼市

数据来源:WIND,中泰证券研究所盛旭供图

从上图可见,中国房地产交易最活跃的城市之一——北京楼市的年换手率不足10%,而相对不活跃的上交所,历年股票换手率都超过100%,这也是A股泡沫可以更大的理由。事实上,A股的换手率全球领先,如2016年主板的年换手率为2.3倍,创业板超过7倍,在全球各大主要股市都是领先的。

高流动性是A股长期高估值的一个重要原因,但自2016年起A股的换手率明显下降,这也伴随着股价的回落。同时,随着楼市的火爆,二手房交易活跃度大幅提高,热钱常驻楼市。四月中旬以来,A股的保证金余额连续三周下降;同时,由于港股的估值优势,流入港股的资金则在不断增加。因此,除了A股与楼市存在一定此消彼长的关系外,A股市场的吸引力还受到港股的挑战。

政策需张弛有度:抑制泡沫而非消除泡沫

政策调控在实际操作过程中的难度很大,因为社会与经济对政策的反应复杂,远不像化学和生物反应那样简单。这轮金融监管的主要目的是“去杠杆”,即供给侧结构性改革的五大目标之一,同时也是为了让经济能够脱虚向实。

但问题在于中国经济“虚”的程度已经大得惊人,即金融的体量与实业相比过大,金融的增加值在GDP中的占比过高,超过英国、欧盟、美国和日本等发达经济体,这对于一个人均GDP只有八千多美元的新兴经济体而言,金融结构严重失调。

因此,要让中国的金融杠杆率和资产估值水平回归正常值,只能逐步且分阶段进行。冰冻三尺非一日之寒,如一个已经持续了20多年的股市泡沫(高市盈率),不能期望在短期内消退。目前,A股中超过1200家上市公司的市盈率在100倍以上,为何这些股票的市盈率能够长期维持高位呢?恐怕与并购重组的预期有关,这类似于一线城市学区房的估值模式,即“含权”,故如何抑制“壳资源”带来的泡沫,是否完全限制借壳,恐怕也需要三思而行。

同样,国内金融规模的大膨胀始于2009年,那时为了应对次贷危机而出台规模空前的经济刺激政策,之后,每次为了经济稳增长而付出的代价都导致金融规模的超速扩张,如2012年开始银行理财产品规模爆发式增长,尽管传统信贷业务减弱,但表外融资业务飙升;2016年则是广义财政大扩张背景下银行总资产规模大幅增长。

2009年至今经历三次货币扩张周期

数据来源:WIND,中泰证券研究所王仕进供图

好在中央经济工作会议已经把“稳中求进”作为治国理政的总原则,提倡经济不出现大幅回落和不爆发系统性金融危机的“底线思维”。

因此,金融监管需要把握好度,如目前我国金融监管的模式主要是三会的“分业监管”,优点是各司其职、责任到位,但在目前金融趋向混业化的时代,更需要统一监管和协同监管,如银监会在对商业银行去杠杆的时候,需要与证监会协调政策的力度和出台时机,关注此举对资本市场可能带来的影响;央行在让货币政策回归中性的时候,需要关注此举对企业融资成本的影响。如果急于求成,则可能导致因泡沫破灭而带来的金融危机。


从历史来看,每次货币膨胀之后都伴随着货币政策的收缩,如2011年开始清理地方融资平台,并不断加息和提高存款准备金率;2013年清理非标业务,导致钱荒。

但是,过去每一轮监管收紧都会因力度过大、经济下行而戛然而止,其结果是货币体量越来越大,如今已经构成对经济的巨大威胁。今年,则把防控金融风险放到更加重要的位置,进行对银行进行MPA考核,一行三会齐行动。因此,这轮金融监管应该汲取过去屡犯的教训,意在长远,更需要张弛有度。

央行刚有新动作,银监会也有新表态,给你时间给你钱,股市债市三大转机看过来!

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